以下文章来源于房产裁判指南，作者龚炯裁判要旨开发商应当能够合理预见办理规划许可证等证照需要相应期限，因政府原因迟延取得规划许可证等并非协议约定和法律规定的免责事由，开发商应承担延期交房的违约责任。案情简介①2015年7月8日，尚都公司与武警总队签订《定建房协议》，约定：尚都公司为武警总队定建“尚都·动漫小镇”，总定建房款6195万元；项目建设工程规划许可证需按武警总队的要求由尚都公司重新申办；交房时间为2016年9月30日，延期交房每日应按总定建房款的3‰支付延期费。②因尚都公司延期交房，双方纠纷成讼。尚都公司不服吉林高院二审判决，提起再审，主张其不存在过错，以延迟取得规划许可证是因政府原因导致、被拆迁人阻碍施工等原因导致迟延交付房屋为由，不应承担逾期交房责任。③2020年9月30日，最高法院再审认为，因政府原因迟延取得项目规划许可证并非定建房协议中约定和法律规定的免责事由；并裁定，驳回尚都公司的再审申请。

实务指南

①出卖人因政府原因迟延交房的，常见于商品房买卖。政府原因如未取得政府主管部门的许可备案，遭遇停工令（如当地政府治污创卫）等，由此造成竣工迟延或不符合交房条件，进而迟延交房。二手房交易中，有政府原因如出台房地产限购等调控政策导致房屋买卖合同确实无法履行的，买受人可诉求解约还款，其法律后果已远超出卖人延期交房层面，不予论述。主文案例中尚都公司迟延交房指的是定建房，也是一手房。②北京的商品房买卖合同范本中，仅有开发商逾期交房的不可抗力免责条款。根据《民法典》第180条及第590条的规定，不可抗力属于法定免责事由。即使合同中没写上一笔，开发商因不可抗力迟延交房也无需承担违约责任。但因政府原因迟延交房并非不可抗力，开发商明知或应知当地房产开发中所面临的各种影响商品房工程施工、竣工的政府行为因素，应属于商业风险。如主文案例中，最高法院再审认为，尚都公司作为从事房地产开发建设的民事主体，应当能够合理预见修改设计图纸、重新办理建设工程规划许可证等证照需要相应期限；并排除了不可抗力（不能预见要件）的适用余地。特别注意，开发商主张因不可抗力延期交房的，负有向买受人的通知义务及提供证明的责任，并以此限定免责的范围与大小。③因政府原因延期交房可免责，应有双方特别约定。若商品房买卖合同中并未约定因政府原因迟延交房可免责；因政府等合同外第三人原因导致商品房未能如期竣工，进而逾期交房的，根据《合同法》第121条的规定（注：现《民法典》第593条），开发商应依法向买受人承担违约责任。如主文案例中，双方在定建房协议（实为房屋买卖）中并未约定因政府原因迟延交房可免责，故最高法院认为，因政府原因迟延取得项目规划许可证并非《定建房协议》中约定和法律规定的免责事由，并裁定驳回尚都公司的再审申请。④开发商为隔离因政府原因导致的施工风险（逾期竣工）向售房风险（逾期交房）的传导，避免陷入众多购房人追责的困境，常在商品房买卖合同或补充协议中特别约定，出卖人因政府原因可延期交房。司法实务一般认为，该因政府原因可迟延交房的特别约定，合法有效，并不与《合同法》第121条的规定（注：《民法典》第593条）相冲突；其将第三人政府原因以特别约定的方式内化为合同当事人之间的风险与责任，并不违反合同相对性原则；且即使该特别约定属于格式条款，根据《民法典》第496条的规定，只要开发商尽到提示与说明义务，且买受人签约同意，也合法有效。笔者认为，开发商根据特别约定主张因政府原因延期交房可免责的，应承担举证证明责任，包括但不限于政府原因的具体行为、政府原因与延期交房的因果关系、政府原因影响延期交房的范围程度与期限、向买受人及时通知的义务及提供政府原因的相应证明。裁判理由本院认为，根据尚都公司的申请再审理由，本案审查的重点是尚都公司和武警总队违约责任的认定。尚都公司与武警总队于2015年7月8日签订定建房协议，约定尚都公司为武警总队定建“尚都·动漫小镇”13#楼和40个地下车位，总定建房款6195万元。定建房协议中载明项目建设工程规划许可证需按武警总队的要求重新办理，并将《定建房户型图》《定建房车位分布图》《定建房建设标准》等材料作为附件，上述事实表明尚都公司在签订定建房协议时，已明知武警总队对房屋建设格局的要求，需要修改设计图纸，并重新申报调整规划许可。尚都公司作为从事房地产开发建设的民事主体，应当能够合理预见修改设计图纸、重新办理建设工程规划许可证等证照需要相应期限，但其仍然在定建房协议中约定交房时间为2016年9月30日，并约定了延期交房每日应按总定建房款的3‰支付延期费，尚都公司应当承担相应的法律后果。尚都公司主张其在合同签订和履行过程中不存在过错，延迟取得规划许可证是因政府原因导致、被拆迁人阻碍施工等原因导致迟延交付房屋，因上述事由并非定建房协议中约定和法律规定的免责事由，尚都公司以上述理由申请再审，主张应免除其迟延交付房屋的违约责任，依据不充分。

关联法条《合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《民法典》第一百八十条  因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第四百九十六条  格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第五百九十条  当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。第五百九十三条  当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。

案例索引《长春市尚都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2020）最高法民申3678号】关联案例①商品房买卖合同中约定了因政府原因可延期交房，但开发商在诉讼中未能举证证明逾期交房系由政府原因所致，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。案例一：《徐同达与连云港锦绣香江置业有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事判决书》【最高人民法院（2015）民提字第135号】，本院认为，2.关于香江公司逾期交房原因的认定。《商品房买卖合同》第八条约定了出卖人可据实予以延期的事由，其中第3项为“因政府、公共事业部门的行为及市政配套设施的建设所引起的延期交付”。香江公司主张其未能及时办理竣工验收备案，是由于政府原因调整外立面规划所致，不应由其承担逾期交房的违约责任。但香江公司提交的证据只能证明其竣工验收后又进行了外立面调整，不能证实该调整系政府原因所致。2011年12月20日连云港市规划局东区分局出具的连规东（2011）第054号《建设项目审查意见通知书》显示，香江公司2011年底未能取得《建设工程竣工规划核实认可书》系由于“建筑周边道路、绿化、停车、亮化及水景等配套工程尚未结束”以及“部分建筑单体山墙间距不足6.0米的，建筑山墙面不应开窗”，未显示外立面规划调整情况。故二审判决关于“该逾期交付的原因，不能排除为政府行为”的认定，证据不足，应予纠正。综上，（略）香江公司未能举证证明该逾期系由政府原因所致，根据《商品房买卖合同》的约定，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。②商品房买卖合同中约定因政府原因影响工期可据实延期交房的，开发商因此逾期交房不构成违约。案例二：《岳行、李淑丹商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【河南省高级人民法院（2019）豫民申8823号】，本院经审查认为，岳行、李淑丹与空港新城公司签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2017年9月30日前将符合合同约定商品房交付买受人，同时又约定若遇政府禁令或者连续暴雨及其他非空港新城公司所能控制的因素造成影响工期的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期。涉案房屋2018年6月30日交付岳行、李淑丹。空港新城公司施工期间，因大气污染防治，政府多次发布文件，导致工期延长。双方合同约定遇政府禁令，出卖人交房日期可据实延长，故生效判决据此认定空港新城公司逾期交房不构成违约并无不当。系列案：（2019）豫民申8822号、（2019）豫民申8824号案例三：《杨小苹、乐山市仁和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【四川省高级人民法院（2019）川民申301号】，本院认为本院经审查认为，2016年4月16日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方都应当按照合同的约定履行义务。双方在合同中约定了交房时间和交房条件，但仁和公司在约定交房时间到达时，未向杨小苹交付商品房，也未取得交房条件中约定的竣工验收备案书，系违约行为，应当承担违约责任。案涉《房屋买卖合同》约定交房时间为2017年10月30日，蓝山湾项目施工过程中，乐山住建局于2016年12月14日基于持续出现的雾霾天气，为做好中心城区扬尘污染防控工作，通知中心城区在建工程全面停工，属于合同约定的政府行为导致的工期顺延。第二次停工是基于项目紧邻水厂取水口，为防止施工废水和建筑垃圾进入河道污染水源，被乐山住建局通知暂停施工，停止交房、已交房亦不得进行装修，该情形仍属于合同约定的创卫等政府行为引起的工期顺延，也属于合同约定的免责事由。

③商品房买卖合同补充协议中因政府原因可延期交房的约定，虽是格式条款，但并未免除开发商交房及办理房屋权属证书的合同主要责任，亦不存在加重买受人责任及排除其主要权利的情形，合法有效。案例四：《陈明勇、陈佳汝商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【福建省高级人民法院（2019）闽民申2846号】，本院经审查认为，本案陈明勇、陈佳汝诉请信龙公司支付自2014年7月1日起至2016年12月25日止的逾期交房违约金，首先涉及《合同补充协议》约定“政府拆迁、政府市政配套未到位可作为信龙公司延期交房特殊原因”的效力问题。该《合同补充协议》虽然是信龙公司提供的格式条款，但关于延期交房特殊原因的约定内容并未免除信龙公司的交房及办理房屋权属证书的合同主要责任，亦不存在加重买受人责任及排除其主要权利的情形，应当认定有效。陈明勇、陈佳汝以信龙公司于2013年11月11日与其签订《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》时已知晓政府无法按时交地为由，主张信龙公司将政府拆迁行为作为延期交房特殊原因加以补充约定构成欺诈，该主张与讼争《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系签订于2012年12月2日的客观事实相悖，故不予采纳。故《合同补充协议》关于因政府拆迁行为、政府市政配套未到位导致延期交房的特殊原因可以作为信龙公司延期交房情形的约定合法有效，可以作为本案审理的依据。④商品房买卖合同中约定因政府原因未达到交房条件而免责的，开发商已尽到提示注意义务，买受人签字认可，应当视为同意。开发商可因此顺延交房日期。（注：笔者认为，本案中开发商因政府原因延期交房并非不可抗力，而是双方特别约定的免责事由，山东高院就此认定错误）案例五：《李文静、山东兖矿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【山东省高级人民法院（2019）鲁民申4431号】，本院经审查认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条之规定，本案审查的焦点问题是：山东兖矿房地产开发有限公司应否承担逾期交房的违约责任。双方签订的商品房买卖合同约定的交房日期为2016年11月30日前。但双方同时约定，因政府原因，未达到交付条件，出卖人不承担违约责任，山东兖矿房地产开发有限公司对该条约定加粗标注，已尽到提示注意义务，李文静在涉案合同书上签字认可，应当视为同意。本案中，山东兖矿房地产开发有限公司提交邹城质监站、邹城市住房和城乡建设局的相关文件，能够证明双方签订《商品房买卖合同》后，在案涉房屋建设过程中，由于政府对环境污染治理、安全施工检查等原因，致使案涉房屋所在的建设工程停工，且在此之前政府未作出过类似行为，上述情形并非山东兖矿房地产开发有限公司能够预见、能够避免或者能够克服的，故原审依法予以顺延交房日期并无不当。涉案房屋于2016年12月30日通过竣工验收并取得《竣工工程质量验收报告》等证明文件，原审据此认定涉案房屋已具备交付条件并无不当。⑤相反案例：商品房买卖合同补充条款中因政府原因迟延交房可免责的约定，显然与合同法第121条的规定（注：现民法典第593条）相冲突。故即便开发商系因政府原因而逾期交房，亦应向买受人承担违约责任。开发商与政府部门之间的纠纷，依照法律规定或者约定另行解决。案例六：《青岛霄隆置业有限公司、于俊霞商品房预售合同纠纷其他其他裁定书》【山东省高级人民法院（2020）鲁民申6610号】，本院认为，本案再审审查的焦点问题是因政府行为造成申请人违约的，其应否免除承担违约责任。本院对此审查认为，合同法第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”参照最高人民法院（2014）民申字第230号案件的裁判意见，政府行为构成合同法第一百二十一条中的第三人原因。依据合同法的上述规定，不论作为第三人的政府行为的合法与否，均不能阻却违约方承担其未能履约的违约责任，违约方与政府部门之间的纠纷，依照法律规定或者约定另行解决。就本案而言，申请人原审和再审中提供的证据均能够证明其未迟延交付涉案房屋确实与当地政府部门的行为具有关联性，但其据此主张应当免除承担迟延交房的违约责任，显然与合同法的上述规定相悖。故原审判决申请人承担迟延交付涉案房屋的违约金责任具有合同和法律依据。虽然涉案《商品房预售合同》补充条款第六条第3款对因政府行为的原因可以免责作了约定，但该约定显然与合同法第一百二十一条的规定相冲突。申请人申请再审提交的三份政府文件不足以推翻原判决，本院对此不予采纳。系列案：（2020）鲁民申6609号附：《湖南云达房地产开发有限公司与蔡先延合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书》【最高人民法院（2014）民申字第230号】，本院认为，再次，开发协议未能履行不存在免责事由。根据开发协议第八条第二款的约定：如果政府原因导致项目不能开发，甲乙双方协商解除合同。此款只是约定了解除合同的情况，并没有明确约定政府原因可以成为免责事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。违约方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定另行解决。故即便云达公司系因政府原因而违约，亦应向对方承担违约责任。⑥商品房买卖合同中未约定因政府原因迟延交房可免责。因政府等合同外第三人原因导致涉案商品房未能完成竣工验收备案，逾期交房的，开发商应向买受人承担违约责任。案例七：《海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司、三明世纪城物业服务有限公司、庄志成等房屋买卖合同纠纷再审民事判决书》【福建省高级人民法院（2020）闽民再222号】，本院认为，最后，关于海翼瑞都公司能否以合同外第三人原因为由免除违约责任问题。违约责任是指合同当事人违反合同约定，应当向合同相对方承担的责任；违约责任的承担以“违反合同约定”之事实为前提，而不以违约方存在过错为必要前提。虽然合同违约行为的形态具有复杂性，就违约原因而言，也存在因合同当事人的原因违约和因合同外第三人的原因违约之分，但就合同相对性而言，因合同当事人的原因违约与因合同外第三人的原因违约，在违约责任承担上并没有区别，即都应当由合同违约方向守约方承担责任。为强调合同责任的相对性，《合同法》于第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。据此，海翼瑞都公司于本案中主张案涉商品房未能完成竣工验收备案系因政府原因所致，该原因非其所能控制，故不应承担违约责任，于法无据。⑦商品房买卖合同中未约定因政府原因迟延交房可免责。开发商对因政府原因如节假日、重大活动政府下令停工等因素可能导致延误工期应有充分的认知，并可采取合理措施，减少、克服该因素造成的影响。该政府原因延期交房不属于不可抗力，开发商应承担违约责任。案例八：《桂平市荣辉房地产开发有限公司、刘立冬商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【广西壮族自治区高级人民法院（2020）桂民申3563号】，本院经审查认为，关于荣辉公司主张施工期间存在天气因素、政府下令停工、高压线安全隐患、案外人阻挠施工、公司账户被查封等情形属于不可抗力的问题。《商品房买卖合同（预售）》对荣辉公司顺延交房的具体情形未作约定，仅在第十二条关于逾期交付责任中约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交房需承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。荣辉公司作为建设单位，对施工期间遭遇暴雨、台风天气及因节假日、重大活动政府下令停工等因素可能导致延误工期应有充分的认知，荣辉公司可以通过预留合理时间、合理安排工期等措施，减少、克服该因素造成的影响。此外，高压线安全隐患、案外人阻挠施工、公司账户被查封、桂平市供销合作社向相关部门提交函件等情形系荣辉公司与第三人的纠纷，与本案的商品房交付不是同一法律关系，亦不属于不能避免、不能克服的客观情况，对这些因素造成的影响应由荣辉公司及时采取有效措施予以克服。荣辉公司以上述情形属于不可抗力为由主张免责，依据不足，本院不予支持。系列案：（2020）桂民申3541号、（2020）桂民申3542号、（2020）桂民申3543号、（2020）桂民申3545号、（2020）桂民申3546号、（2020）桂民申3547号、（2020）桂民申3549号、（2020）桂民申3550号、（2020）桂民申3551号、（2020）桂民申3552号、（2020）桂民申3553号、（2020）桂民申3554号、（2020）桂民申3555号、（2020）桂民申3556号、（2020）桂民申3559号、（2020）桂民申3561号、（2020）桂民申3562号、（2020）桂民申3564号、（2020）桂民申3565号、（2020）桂民申3566号